La gestión de la morosidad es, sin duda, uno de los mayores desafíos para los administradores de consorcios. Una deuda de expensas no solo afecta las finanzas, sino que también genera tensiones en la comunidad. Actuar de forma rápida, estructurada y con respaldo legal es crucial para un cobro efectivo.
En esta guía completa, detallamos los 3 pasos legales fundamentales que todo administrador debe conocer para gestionar el cobro de expensas impagas en Argentina.
Paso 1: La Vía Extrajudicial - Intimación Formal
Antes de judicializar un reclamo, el primer paso es siempre la intimación fehaciente al propietario deudor. Este no es un simple aviso, sino una notificación formal que sienta las bases para cualquier acción futura.
¿Cómo se realiza?
La herramienta por excelencia es la carta documento. Este medio garantiza que el deudor ha sido notificado formalmente. El contenido de la carta debe ser preciso e incluir:
- Identificación clara de la unidad funcional y del propietario.
- Detalle de la deuda (períodos adeudados, capital e intereses).
- Un plazo perentorio para el pago (usualmente 48 o 72 horas).
- La advertencia explícita del inicio de acciones judiciales en caso de incumplimiento.
Paso 2: La Mediación Prejudicial Obligatoria
Si la intimación no produce el pago, el siguiente paso en la Ciudad de Buenos Aires y en muchas otras jurisdicciones es el proceso de mediación. Esta es una instancia obligatoria donde un mediador matriculado interviene para facilitar un acuerdo entre el consorcio y el deudor.
Ventajas de la Mediación
La mediación es una instancia beneficiosa, ya que es considerablemente más rápida y económica que un juicio. A menudo, permite alcanzar un acuerdo de pago sin el desgaste de un proceso judicial completo, preservando la relación dentro del consorcio.
Paso 3: El Juicio Ejecutivo de Expensas
Si la mediación fracasa, se obtiene un acta de cierre que habilita la vía judicial. El juicio ejecutivo de expensas es la herramienta legal más poderosa para el cobro.
¿Qué implica un Juicio Ejecutivo?
Es un proceso judicial abreviado. A diferencia de un juicio ordinario, aquí no se discute la existencia de la deuda (se presume legítima por el certificado de deuda emitido por el administrador), sino que se busca directamente su cobro. Una vez iniciada la demanda, el juez puede ordenar medidas cautelares como el embargo de las cuentas bancarias, del sueldo o incluso de la propia unidad funcional del deudor para garantizar el pago de la deuda.
Más Allá del Cobro: La Importancia de la Prevención
Un buen asesoramiento no solo se enfoca en cobrar deudas, sino también en prevenirlas. Implementar cláusulas claras en el reglamento de copropiedad y tener una política de intimación temprana son claves para mantener una baja tasa de morosidad.
Preguntas Frecuentes sobre Deudas de Expensas
¿Cuánto tiempo tiene un propietario para pagar las expensas?
El plazo está estipulado en el reglamento de copropiedad. Vencido ese plazo, el propietario entra automáticamente en mora y comienzan a correr los intereses punitorios establecidos.
¿El deudor debe pagar los honorarios del abogado?
Sí. Tanto en los acuerdos de mediación como en una sentencia judicial, los costos del proceso (honorarios de abogados, mediador, tasas, etc.), conocidos como "costas", son generalmente impuestos al deudor.
Conclusión: Actúe con Respaldo Profesional
No deje que la morosidad desfinancie al consorcio. Actuar a tiempo y con el asesoramiento legal correcto es clave. Nuestro equipo se especializa en derecho de propiedad horizontal y puede asistirlo en cada etapa del proceso, desde la redacción de la carta documento hasta la ejecución de la deuda. Si su administración enfrenta este problema, contáctenos para recibir asesoramiento.